בעידן בו מספר עורכי-הדין בישראל מרקיע שחקים, קיים טרנד נוסף בכל הקשור לפעילותם- תביעות רשלנות מקצועית. תביעות אלו מוגשות על ימין ועל שמאל כנגד עורכי-דין שבגלל פעילותם, לכאורה, 'מתפוצצת' עסקה.
בין התחומים 'האופנתיים' ביותר לגביהן מוגשות תביעות אלה נמצא תחום הנדל"ן. היועץ העסקי הוותיק אבי בירנבאום בפוסט אורח העוסק בסיכונים העסקיים והמשפטיים בעסקת נדל"ן, וטיפים להתנהלות נכונה בעת עיסוק בתחום הנדל"ן. קריאה מהנה.
עורכי דין והשקעה בנדל"ן- סיכוי אל מול סיכון / אבי בירנבאום
אנו נמצאים בפתחו של עידן חדש בשווקי ההון בארץ ובעולם. הגורמים המממנים בעולם ובארץ חווים שינויים רדיקלים, המדינות שהובילו עד היום את השווקים סובלות מירידה בדרוג האשראי שלהם.
הבנקים והגורמים הפיננסים אחרים נפגעים חדשות לבקרים מאי יכולת פירעון של לקוחות ומדינות להם ניתנו הלוואות או נרכשו את אגרות-חוב שלהם. כפועל יוצא, מעלים הבנקים את הריבית בשל ייקור במקורות המימון ומעלים גם את מרווח הסיכון.
הבנקים והגורמים הפיננסים בישראל אינם במצב שונה. בנקים צפוי שיעברו להפסדים ברבעונים הקרובים, הפסד מקטין את ההון העצמי, מקטין את יכולת המימון לחבילות המימון שנציגי האשראי כבר מכרו.
השינוי לרעה ביכולת הבנקים לממן עסקאות נדל"ן ישפיע ישירות על המשקיעים בנדל"ן הן ביכולת לממן רכישה והן ביכולת למכור. העדר יכולת התשלום של הקונים, המתבססת בין היתר על מימון בנקאי ודרישה גוברת מצידם לתשואות גבוהות יותר על מחיר הרכישה. לדוגמא תשואה מספקת בעבר עמדה על כ- 7-9% כיום המשקיעים דורשים תשואה של 10-13% על מחיר הרכישה.
יש לצפות שהתשואות הנדרשות רק יעלו, עלייה שמשקפת את הצורך בהעמדת הון עצמי גבוה יותר או מלוא הכסף למימון הרכישה. מאידך, סיכוני השוכר ומציאת שוכר חלופי כולל היוותרות הנכס ריק לטווח ארוך ועלות הארנונה על החלק הריק, יתנו את אותותיהם וישפיעו על התשואה הנדרשת ועל התשואה בפועל.
עו"ד צריכים לנהוג משנה זהירות במעמד הייעוץ המשפטי ללקוח תוך עמידה על הסיכונים המשפטיים, הסיכונים העסקיים וכמובן לוודא כי לרוכש יש מימון ו/או התחייבות מוחלטת למימון. 5 טיפים לעורכי דין בעת עיסוק בתחום הנדל"ן-
1) שריון מסגרת אשראי– המלץ ללקוח לשלם לבנק עמלת התחייבות למסגרת מימון המבוקשות. יש לדרוש מהבנק מכתב כוונות מחייב, באם המקרה מחייב. חשוב לקבל לא רק אישור למימון גישור גם התחייבות למימון לטווח ארוך כולל תנאי המימון לטווח ארוך.
2) התניית העסקה בקבלת מימון בנקאי– בכל עסקה לרכישה יש לדאוג להתנות את ההשלמה שלה בקבלת מימון מהבנק. במידה ולא מתקבל מימון שכזה, רשאי הלקוח לחזור בו מהתחייבות לרכוש את הנכס.
3) קבלת מימון בתחילת העסקה– כדאי גם להתחיל את העסקה בקבלת תשלום ראשון מבנק והיתר ממקורות הלקוח הרוכש.
4) הכנת רשימת בדיקה "Check List"– לעורכי הדין בתחום כדאי להכין רשימת בדיקה, ורצוי גם להחתים את הרוכש לאחר שמילא בכתב ידו את כל הרשימה. טופס שכזה יכול לשמש לאחר מכן את העו"ד כהוכחה שמילא למעלה מהנדרש את חובתו לזהירות. צעד שימנע תביעה על רשלנות ראשית או רשלנות תורמת לכישלון העסקה או לאי השגת היעדים הכלכליים של העסקה.
5) בדיקת יכולת הצד השני– עוה"ד של המוכר חייב לנקוט אותה זהירות כולל בדיקת היכולות של הקונה, כיצד הוא מממן את הרכישה, להבטיח יכולת חזרה מהעסקה במידה ולא מתקבלים כל התשלומים להם התחייב. כמו כן, רצוי לשמור את זכות פירעון של האשראי שנלקח על ידי הרוכש, ללא קנסות בגין אי לקיחת המימון לטווח ארוך. רצוי לברר גם מהו גודל הקנס על הפירעון המוקדם בכל שלב עד שלב קבלת מלוא התמורה והעברת הבעלות לקונה.
לסיכום– צעדים אלה שינקטו עורכי-דין משני צדי העסקה יכולים לסייע למעבר חלק של העסקה, ול-'ראש שקט' של הלקוח. במידה והעסקה תכשל, יוכל הלקוח לסגת עם נזק משני בלבד, נזק קטן שיש סיכוי לגבות אותו על ידי הצד שמנגד.
* אבי בירנבאום הינו יועץ פיננסי ועסקי בעל וותק רב במערכת הבנקאית המלווה חברות ופרטים בעסקאות מכירה, רכישת פעילות כלכלית ושיפור תוצאות עסקיות (http://abadviser.co.il)
